Em Botafogo, no Rio de Janeiro, a partir dos anos 1870, o vendeiro português João Romão junta dinheiro a qualquer custo, levanta ao lado da sua venda uma estalagem de casinhas para lavadeiras e operários, e o romance acompanha a subida dele, a inveja do vizinho rico e a vida da multidão que mora no cortiço, até o dia em que, já dono de uma avenida e noivo da filha do barão, ele devolve à escravidão a mulher que o ajudou a enriquecer.
A estalagem de São Romão
João Romão herda do patrão a venda e passa a viver de privações. Faz-se confidente de Bertoleza, quitandeira escrava de um velho cego, guarda-lhe as economias da alforria, lê-lhe uma carta de liberdade que ele mesmo forjou e a toma como caixeiro, criada e amante (capítulo I). Com pedra furtada da pedreira, constrói casinhas e tinas e abre a "Estalagem de São Romão", ao lado do sobrado de Miranda, que lhe disputa um palmo de terreno e não suporta a prosperidade do vizinho. Miranda, preso a Dona Estela pelo dote, passa a sonhar com um título de barão, recebe em casa o estudante Henrique e o parasita Botelho (capítulo II).
Uma manhã, o cortiço acorda e o livro mostra os moradores tina a tina, entre eles a moça Pombinha, que só casará quando se tornar mulher (capítulo III). João Romão contrata o cavouqueiro Jerônimo para dirigir a pedreira, a setenta mil-réis que voltarão à sua gaveta (capítulo IV), e Jerônimo chega com a mulher, Piedade, e põe o serviço em ordem (capítulo V).
Rita Baiana e a mudança de Jerônimo
Num domingo de abril reaparece Rita Baiana, depois de meses com o amante Firmo (capítulo VI), e o pagode dela, com o chorado baiano, cala os fados portugueses e toma Jerônimo de assalto (capítulo VII). No dia seguinte ele adoece, e é Rita quem o trata (capítulo VIII); aos poucos o cavouqueiro troca os hábitos de aldeão pelos da terra, e Piedade, que muda só por fora, perde o marido (capítulo IX). Miranda vira Barão do Freixal, João Romão sente pela primeira vez o que lhe falta, e Firmo, enciumado, abre a barriga de Jerônimo com a navalha numa noite que termina com o cortiço unido contra a polícia (capítulo X). Na mesma época Pombinha passa uma tarde em casa da cocote Léonie e volta com impressões que nunca mais se apagam (capítulo XI).
O Cabeça-de-Gato e a vingança
Pombinha casa (capítulo XII). Perto dali nasce um cortiço rival, o Cabeça-de-Gato, e as duas estalagens se dividem em partidos; João Romão começa a mudar de roupa e de pretensões e ajusta com Botelho o caminho até Zulmira, a filha do barão (capítulo XIII). Jerônimo volta do hospital decidido a se vingar (capítulo XIV): com dois companheiros, atrai Firmo à Praia da Saudade e o mata a pauladas, e vai viver com Rita (capítulo XV). Piedade, que esperou a noite inteira, briga com Rita, e a briga vira rolo entre brasileiros e portugueses (capítulo XVI); os capoeiras do Cabeça-de-Gato invadem o São Romão para vingar Firmo, e a batalha só para quando a Bruxa põe fogo no cortiço (capítulo XVII).
A Avenida São Romão e o fim de Bertoleza
No incêndio, João Romão arranca do velho Libório as garrafas de dinheiro que ele escondia (capítulo XVIII). Com o seguro e o dinheiro, reconstrói o cortiço, ergue um sobrado mais alto que o de Miranda e passa a jantar em casa do barão, enquanto Bertoleza deixa de ser amante para ser só escrava de trabalho (capítulo XIX). O cortiço vira Avenida São Romão, e Piedade, abandonada, cai na bebida (capítulo XX). Decidido o casamento com Zulmira, João Romão pensa em se livrar de Bertoleza e, aconselhado por Botelho, resolve devolvê-la ao dono (capítulo XXI). A avenida se aristocratiza, e Pombinha, separada do marido, vira cocote com Léonie (capítulo XXII). Numa tarde, o filho do antigo senhor chega com dois policiais para levá-la; Bertoleza entende que a carta de alforria era mentira e se mata com a faca com que escamava peixe, e nesse instante para à porta uma comissão de abolicionistas que vem trazer a João Romão o diploma de sócio benemérito (capítulo XXIII).